주택담보대출 LTV, DTI, ​DSR란?

대출 용어 어렵죠? 주택담보대출 기초 용어 LTV, DTI, DSR

아파트

뉴스를 틀면 “LTV는 완화하고, DSR은 강화할 예정이다”라는 소식이 들려옵니다.. 주택 담보 대출의 장벽을 조금 낮춘다는 말 같은데, LTV, DSR 등 생소한 용어 때문에 많이 혼란습니다.
어렵게만 느껴지는 주택담보대출 용어! 

 

주택담보대출 용어

◆ LTV (Loan To Value Ratio) :  주택 시세 대비 대출을 받을 수 있는 비율 

주택담보대출에 있어 가장 중요한 LTV는 '담보 인정 비율’로, 담보가치(주택 시세) 대비 대출 가능한 금액의 비율을 말합니다. 동시에 한도를 의미하기도 합니다.

예를 들어 경기도 소재 6억 원 아파트의 LTV가 40%이면, 2억 4천만 원 이내로 대출한도가 산출이 되고 소득이 아무리 높다고 하더라도 이 LTV 40%, 2억 4천만 원의 대출 한도를 넘을 수 없습니다. 
이 밖에도 ① 규제-비규제 지역 제한사항 ② 대출자의 신용상태 ③ 대출자의 주택 보유 여부 등이 고려됩니다.

◆ DTI (Debt To Income) : 내 소득에 따른 총 부채 상환 비율

DTI는 ‘총부채상환비율’을 뜻하는 것으로 대출자의 연 소득 대비 연간 대출 원리금(주택 담보 대출 연간 원리금 + 기타대출 연간 이자상환액) 상환액의 비율을 말합니다. 

계산: DTI = (주택대출 원리금 상환액 + 기타 대출 이자 상환액) / 연간소득
과도한 대출로 생계가 무너지지 않도록 연간 소득에 맞추어 한도를 두는 것입니다. 
예를 들어 DTI가 50%이고, 내 연간 소득이 5,000만 원이라면 연간 원리금 상환액이 2,500만 원을 넘을 수 없습니다.

◆ DSR (Debt Service Ratio) : 

내 소득에 따른 총 대출의 원금+이자 상환 비율 
마지막으로 DSR은 ‘총부채원리금상환비율’이라는 의미로 모든 금융 부채와 연 소득 간 비율을 의미합니다.

계산: DSR = (주택대출 원리금 상환액 + 기타 대출 원리금 상환액) / 연간소득
주택 담보 대출뿐만 아니라 카드론, 학자금 대출 등 받을 수 있는 모든 대출이 포함되는데요. 이 대출 원금과 이자 상환 금액을 더한 돈과 연봉의 비율을 구하고, 상환이 가능한지 확인합니다. 
원리금 상환액으로 계산하다 보니 DTI보다 훨씬 엄격해서, 대출 한도가 훨씬 줄어든답니다.


대출규제 완화, 진실은?

LTV는 완화, DSR은 강화!
최근 정부는 생애 최초 주택 구입 가구에 한하여 LTV 상한을 60~70%에서 80%까지 완화하기로 결정했습니다. 내 집 마련이라는 꿈을 가진 청년들에게 금융의 장벽을 낮춰주기 위함입니다. 

동시에 가계 부채가 과도하게 쌓이지 않도록 DSR 규제 대상을 새로 받는 모든 대출이 1억 원 초과인 대출자로 확대하는 조치를 시행하기로 결정했습니다.
 
LTV 완화의 실효성을 높이기 위해선 DSR도 완화해야 한다는 의견이 있는데, 관련해 전문가들은 충분한 주택 공급이 이뤄지지 않은 상황에서 주택 담보 대출 규제를 크게 완화하게 되면, 가계부채가 급증할 가능성이 높고 집값 상승으로 이어질 위험성이 있다고 예측합니다. 때문에 정부는 대출규제 완화를 더욱 고심할 수밖에 없습니다.

 계산, 신청은 각 은행, HF한국주택금융공사를 통해서 하기 바랍니다.